天玑案例 |案外人执行异议之诉毕波律师以专业铸就公正，成功捍卫案外人百万产权！
来源：本站 时间：2026-04-28
委托人（案外人）房产突遭执行，百万房产悬于一线
被执行人陈某及其配偶杜某与委托人于2023年11月22日签订北京市存量房屋买卖合同，约定将陈某名下位于北京市通州区某房屋出售给委托人，房屋总价款390万元。委托人已按照购房合同于2023年11月23日分四次向陈某之父转账360万元，于2025年1月2日转账26万元，共计支付购房款386万元。案涉房屋属于定向安置房，因签订合同当时不满五年，双方约定等该房产满五时即2024年12月31日后2025年1月4日前办理过户手续。王某发于2024年8月7日向北京市第三中级人民法院申请立案执行，法院将案涉房屋于2024年11月4日查封，委托人打完最后一笔房款时发现案涉房屋被法院查封无法办理过户。
案涉房屋（通州区某房屋）是委托人与陈某夫妇签订房屋买合同、且支付99%房款（共计386万元）之后合法占有至本案发生之时，现因被执行人陈某与其债权人王某发的债权债务纠纷导致委托人从陈某处购买的房屋被北京市第三中级人民法院出具（2024）京03执2228号文书查封，导致委托人不能按照与陈某约定办理房屋过户登记手续，委托人的平静生活被彻底打破，巨额财产危在旦夕。
毕波律师破局精准锁定“案外人执行异议之诉”，釜底抽薪
在得到委托人的授权委托后，毕波律师经全面分析，指出此案的关键在于通过法定程序，从根本上排除对该房产的执行，简单的案外人执行异议申请可能不足以彻底解决问题，毕波律师精准判断本纠纷应当提起“案外人执行异议之诉”，这是一种独立的诉讼，旨在通过确权之诉的审判程序，一劳永逸地阻断执行程序。
毕波律师的核心诉讼策略如下：
1.实体权利充分论证
案外人执行异议之诉中，要想阻断执行程序，必须严格按照法律规定，具体包括：《中华人民共和国民事诉讼法》第238条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第311条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第14条、第16条。
因此，在本案开庭之前，毕波律师全面梳理支持委托人阻断执行的证据，包括：委托人与陈某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、委托人招商银行和北京银行的转账记录、委托人的物业费缴纳收据、《二手房屋交接书》、水电费缴纳流水、居间成交确认书等证据，以证明委托人在人民法院查封房屋之前，已经签订合法有效的书面买卖合同、占有房屋、已支付价款、善意，以期能够达到阻断王某发的执行申请。
2.程序过程精准驾驭
在接受委托人的授权委托后，毕波律师先向北京市第三中级人民法院提交案外人执行异议申请，在法院作出裁定驳回的结果后，毕波律师法定的十五日期限内，迅速提起本案的“案外人执行异议之诉”，将程序导入对我方最有利的诉讼轨道。
决胜法庭：专业交锋，一锤定音
法庭上，对方坚持认为委托人与陈某签订的北京市存量房买卖合同无效，理由是委托人与陈某存在恶意串通，以及违反法律、行政法规的强制性规定，毕波律师沉着应对：
首先，毕波律师认为，房屋买卖合同有效。理由：第一，北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局联合发布的《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》从制定主体以及性质上讲并不属于法律与行政法规有关效力性强制性规定的范畴，不能作为确立合同无效的依据。根据现有证据，不足以证明案涉房屋买卖合同存在无效情形，合同应属有效，且合同签订时间早于人民法院查封之前；第二，类案判例，毕波律师仔细研究、细心比对，通过类案检索，发现北京市第三中级人民法院（2023）京03民终707号类案，明确判决此类房屋买卖合同并非因违反法律、行政法规而无效，若是无其他效力瑕疵的事由，则房屋买卖合同有效；第三，委托人与陈某并不存在恶意串通的事实。理由：陈某与委托人的买卖合同后于陈某与王某发的借款合同一年，委托人与陈某签订房屋买卖合同时，无从得知陈某的债务情况，也没必要知悉，更为重要的是：委托人购买陈某房屋时，案涉房屋没有抵押权负担，委托人已经尽到了合理注意义务，委托人也并无与陈某恶意串通损害王某发债权的故意。综上，房屋买卖合同应属有效。
其次，委托人已经支付全部房屋价款。在诉讼之前，委托人已经支付了99%的房款、且在诉讼进行中，委托人支付了剩余的1%的房屋尾款，委托人已经完全支付了房屋价款。
再次，委托人一直占有案涉房屋。自委托人与陈某签订买卖合同之后，委托人便一直居住于案涉房屋，且有装修押金、物业费、停车管理费、水电费缴纳证据佐证。
最后，委托人未能办理登记并无过错。委托人与陈某是通过中介公司签订的买卖合同，价格合理，案涉房屋不能办理登记是因为陈某的不诚信行为导致案涉房屋被其债权人王某发申请查封，非基于委托人自身原因办理登记。
通过清晰的证据展示，完整且有逻辑的论证了委托人享有排除执行的权利，经过三次激烈庭审，合议庭完全采纳了毕波律师的代理意见。
辉煌战果：诉讼请求全部获支持，产权壁垒重筑
2026年1月，北京市第三中级人民法院作出一审判决：判决不得执行通州区某房屋；判令解除对该房产的全部查封措施。一纸判决，彻底为委托人的合法产权正名，使其价值数百万元的房产从执行漩涡中安全剥离。
毕波律师锦囊：案外人如何守护自身财产？
通过此案，毕波律师提醒广大公众，权利意识是关键、程序选择是生命线、专业支持是保障，毕波律师深耕民事诉讼、刑事诉讼十余年，始终致力于为客户构建坚固的财产权利防线，权利不容侵犯，毕波律师为您捍卫到底！
个人简介:
毕波，北京天现星律师事务所创始人，多年海外留学背景淬炼出前瞻的法治理念与国际化视野。
成功办理过多宗套路贷、AB 贷、民间借贷、房产买卖纠纷、遗产继承、离婚财产分割、建设工程合同等重大民商事案件；助力受害人依法维权、追回损失、化解债务危机，切实维护当事人合法财产权益。
在刑事辩护领域经验丰富，拥有大量取保候审、缓刑、减刑的经典成功案例，专注办理职务犯罪、电信网络诈骗、境外赌博、洗钱、非法集资、金融诈骗等各类经济刑事犯罪案件，为当事人提供精细化刑事法律防控与辩护服务。
作为中国集团公司促进会数据资产分会会长兼IITC工信人才首席数据官，毕波主任深耕数据资产法律实务推动跨界融合，推动跨界融合。
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